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房东留置变卖承租人财产不合法 承租人成功获赔
来源:周叶锋律师
发布时间:2019-05-12
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房东留置变卖承租人财产不合法

承租人成功获赔


【审理法院】深圳市宝安区人民法院

【委托代理人】广东仁人律师事务所 周叶锋


【基本案情】

原告租赁被告(房东)的厂房开办工厂,后因原告工厂经营不善,拖欠部分员工工资、水电、租金。被告(房东)依合同约定留置、低价变卖了原告工厂的机器设备及其他财产用于支付部分员工工资、水电、租金。原告为挽回其损失,将房东诉至法院,要求赔偿。本律师接受原告的委托,经详细了解情况,并结合相关法律规定,成功代理该案,原告获得相应赔偿。

【代理思路】

本律师接受原告的委托,经详细了解情况,并结合相关法律规定,认为可从以下几个方面着手:

一、原告虽拖欠了部分员工工资及被告(房东)房租水电费,但原告从未逃逸,一直在积极解决。

原告没能按时交纳房租和水电费及支付部分员工工资,系因货款尚未收回,短时资金周转困难所致,并非原告恶意拖欠,原告也一直在积极设法解决,从未逃逸。原告除2011年3月底至南京出差了三天外,其余时间均在深圳,其手机一直处于开机状态,有电话的通话记录详单佐证,不存在去向不明,联系不到的问题。而且,工厂被被告(房东)停水停电,员工到劳动站投诉,原告也积极进行了处理,并于2011年2月13日、2月21日与员工达成和解并支付了员工工资,当时被告(房东)管理处主任李雄在场。期间,原告就房租水电费的支付问题,多次与被告(房东)进行协商,恳请融期,却屡遭拒绝。直至2011年4月2日原告仍主动找到被告(房东)工厂谢总,拟先支付2万元,余款延期再付,仍被拒绝。在此期间被告(房东)仍不告知原告,其将要变卖原告财产的情况。

二、被告(房东)对原告停水停电、留置原告财产,造成矛盾激化,也严重侵害了原告的合法权益。

1、原告有意偿还所欠款项,只需延长一些时日,待原告收回货款,便可还清所欠款项,而且原告工厂财产足可以抵偿欠款,被告(房东)不应采取过激行为。然而,被告(房东)却于2011年1月,强行对原告工厂停水停电,直接导致了原告工厂被迫停产(被告(房东)提交的证据2011年3月27日《公告》也印证了这一点:“三个月以来,工厂一直处于停产状态”),无法按时交货,货款也不能及时收回,工人工资不能按时发放,劳资矛盾近一步激化,同时给原告造成了严重的负面影响。

2、被告(房东)不享有留置权。2011年3月,被告(房东)强行将工厂大门上锁,留置原告财产(被告(房东)提交的证据《知会》也印证了这一点),已构成侵权。

①、留置权是担保物权的一种,我国对留置权实行法定留置原则,不能依当事人的协议设定。根据《担保法》、《合同法》相关规定,保管合同、运输合同、加工承揽合同、仓储合同、行纪合同五类合同可适用留置,因其他合同、不当得利、无因管理、侵权行为而发生的债权不得适用留置。本案原被告(房东)双方签订的是《物业管理与代理租赁租赁合同》,不属以上五类合同,即使双方在合同中有关于留置的约定,但因该约定违反法律规定,所以该约定是无法律效力的。

②、根据《担保法》第八十二条规定,债权人依合同约定,并已合法占有债务人的动产是债权人享有留置权的前提,同时,债权人留置的财产应与债权属于同一法律关系。而本案被告(房东)强行留置占有原告财产的手段不合法,也非依合同约定占有,且被告(房东)留置的原告财产与原告欠其房租、水电费所形成的债权不是同一法律关系,因此,被告(房东)的留置权不成立。

三、被告(房东)非法低价变卖原告财产,使原告遭受巨大损失,被告(房东)应承担相应的赔偿责任。

1、原告财产总额557706.9元(包括两房押金15880元,装修费81000元),扣除原告欠被告(房东)房租、水电费、卫生费总额19197元, 6名员工工资总额19399元,及原告承担的部分装修费27000元,被告(房东)非法低价变卖财产,给原告造成经济损失492110.9元。

①、被告(房东)提交的证据《证明》中只列了27类物资设备与事实不符。根据原告提供的清单及合同、票据统计,原告工厂财产有100多类,财产总额557706.9元。该《证明》是被告(房东)在无劳动部门、社区工作站等相关部门或无利害关系第三人见证的情况下作出的,虽有10人签名,但其中2人是被告(房东)工作人员,其余为原告工厂员工,而且刘某3人工资已结清,以上人员的签字证明不能保证统计结果的公正和准确。被告(房东)的统计清单严重与事实不符,不排除被告(房东)在将原告财产留置后转移了部分财产或故意将财产少统计的嫌疑。通过核算被告(房东)所列的27类物资设备价值也在30万元以上。

②、被告(房东)述称原告提交的单据是收据非发票,不能作为证据使用的答辩理由无法律依据。根据民事诉讼法等相关法律规定,用以证明案件真实情况的一切事实都是证据,收据可以作为证据使用。因原告办厂时资金薄弱,为控制成本,所以其物资设备大多在小商铺或旧货市场购买,而小商铺或旧货市场一般只开收据不开发票,这虽然不符合财务管理规定,但并不能否认收据的真实性及原告财产价值的真实性。

③、双方合同约定的租期为三年,从2010年3月18日至2013年3月17日。因被告(房东)在2011年3月强行将大门上锁,留置原告财产,至此,原告真正使用租赁房屋的期限是一年,因此,本案装修费81000元,被告(房东)应赔偿装修费的三分之二,即54000元。

2、被告(房东)是原告财产的变卖人。

①、员工出具的材料基本都是“···因工厂经营不善造成工厂倒闭、老板王某逃逸(去向不明)···”,完全格式化的材料,显然这些材料不是员工自己所写。

②、庭审中,被告(房东)明确确认购买人韦某把变卖款以转账方式支付到被告(房东)账户,之后其向员工发放了工资。如果被告(房东)不是变卖方,那购买人韦某根本不会,也没有理由向其支付变卖款。而且,原告财产已被被告(房东)留置,财产都处于被告(房东)的控制之下,员工根本处置不了。因此,被告(房东)才是真正的变卖方,员工只是被其利用。被告(房东)提交的所有证据也仅能说明员工同意变卖工厂财产,根本证明不了员工就是财产变卖人,况且这些证据的真实性也无法确认。

③、在原告发现财产被变卖后,原告曾向被告(房东)提出赔偿要求。被告(房东)表示愿将变卖款扣除员工工资、房租水电费后所剩余款退还原告,并另补偿原告1万多元。因原告损失过大,被告(房东)赔偿金额太少,双方协商未达成一致。

④、韦某以明显低价购买财产,不排除被告(房东)与其恶意串通的嫌疑。庭审中被告(房东)辩称“其找不到韦某,员工才能联系到”,明显是托辞。

3、本案被告(房东)在未通知原告,未经相关部门评估,无劳动部门、社区工作站、司法部门等相关部门介入的情况下,任意低价变卖原告财产,已构成侵权,应承担相应赔偿责任。

①、被告(房东)无论作为留置财产占有人、控制人,还是作为工业园区的物业管理公司,被告(房东)均负有妥善保管留置财产的义务,现原告财产灭失,被告(房东)应当承担赔偿责任。

②、被告(房东)非法低价变卖原告财产,应承担相应的赔偿责任。即使原被告(房东)之间存在债权债务,被告(房东)预以原告财产抵偿债务,依法亦应通过申请法院查封、拍卖、变卖等合法途径解决。双方合同第三条第4款也明确约定,被告(房东)追索损失必须通过法律程序。被告(房东)在非法留置财产后,依《物权法》第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第八十七条规定,也应给予原告不少于两个月的履行期限,在原告逾期仍不履行债务后,被告(房东)才可依法拍卖、变卖留置物。此时的变卖是依法变卖,并非任意变卖。变卖财产的价格,也应当参照同类商品的市场价、出厂价,遵循公平、合理、合法的原则确定。而本案被告(房东)2011年3月非法留置原告财产,又在不到一个月的时间内,2011年4月4日将原告价值50多万元的财产作价90000元变卖,已违反法律及合同规定,严重侵害了原告的合法权益。

综上所述,原告非恶意拖欠部分员工工资及被告(房东)房租水电费,虽有一定过错,但被告(房东)追偿损失亦应通过合法途径。然而,被告(房东)却停水停电、非法留置、任意变卖原告财产,已违反法律及合同约定,并使原告遭受了50万元损失。根据相关法律规定,被告(房东)应承担相应的赔偿责任。

处理结果

在案件开庭前,原告多次找被告协商解决此事,但被告态度强硬,更别提赔偿了。案件起诉后,被告见势已去,主动找原告协商,最终双方达成和解。

【结语】

在租赁合同纠纷中,虽承租人拖欠租金和水电费,建议房东不要私自低价变卖留置财产抵偿租金,虽然合同有约定,但与法相违背,此做法不可取。

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  • 律师姓名:
    周叶锋
  • 执业律所:
    山西黄河(深圳)律师事务所
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    主办律师
  • 执业证号:
    14403*********094
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